청약 당첨되면 끝?당첨 후 자금조달 이것만은 꼭 확인하세요!

KB부동산에 따르면 서울시 아파트 매매 평균가는 최근(2022년 2월) 13억325만원을 기록했습니다. 서울 아파트 평균 가격이 10억원대를 훌쩍 넘은 것인데요. 집값이 계속 오르면서, 분양에 도전하는 이들도 늘어났죠. 청약 당첨만 되면 '로또'나 다름없다는 인식도 커지고 있는데요.

하지만 무조건 청약에 넣어보자는 생각은 조심하셔야 합니다. 청약 당첨 이후 대출, 잔금 등 여러 사항이 있기 때문입니다. 이러한 사항은 청약 도전 전에 미리 유념해야 하는데요. 그렇다면 청약 당첨 이후 확인해야할 것은 무엇인지, 또 자금 조달 방법은 무엇이 있는지 알아볼까요?
 

계약 일정과 계약금도 미리 준비해야 한다?

당첨 사실을 확인 후 구입을 결정했다면, 계약서 작성과 계약금 납부가 진행됩니다. 계약금은 보통 분양가 10~20%에 해당하는 금액인데요. 청약에 일단 도전하고 생각하자 싶었는데, 막상 당첨 후에 계약금 마련 때문에 힘들어 하시는 분들도 있습니다. 그러니 청약 전에 미리 자금을 확보해 두시는 것이 안전하겠죠?

 

예를 들어 9억원 아파트를 분양 받는다고 가정하면, 계약금 20%인 1억8,000만원을 납부해야 합니다. 계약금은 대출이 안 들어가기 때문에 자신이 지닌 자금으로 지출을 해야 하는데요. 계약금 여유 자금이 없다면 아무래도 분양금을 지속적으로 내긴 힘들겠죠? 그래서 계약금 자본 유무를 살펴보고 청약에 도전하시는 것이 현명합니다.

또한 자금출처조사에 해당하는 경우 소명자료를 제출해야 하니 계약 일정과 계약금 준비는 확실히 해둬야 합니다. 계약금은 담보 대출이 되지 않는데, 아는 지인에게 돈을 빌렸다고 해서는 해명이 되지 않습니다. 그럼 자금출처조사 과정에서 여러 잡음이 발생할 수 있는데요. 그렇기 때문에 계약 일정과 계약금에 대한 계획도 청약 전에 미리 세워 두셔야 합니다.

중도금 대출 확인은 필수!

마지막으로 볼 것은 중도금 대출을 위한 자격 확인입니다. 중도금은 일반적으로 공사 기간에 따라 분활 납부합니다. 보통 분양가의 60% 정도로 중도금은 설정되는데요. 납부 회자 일정과 금액을 확인해서 연체되지 않을 수 있게 해야 합니다.

중도금은 대부분 대출을 받는 경우가 많습니다. 그런데 문제는 대출 한도가 생각보다 적게 나오거나, 중도금 일체 대출이 불가하거나 등의 문제가 발생할 수도 있다는 것입니다. 그래서 청약 당첨이 되면, 바로 중도금 대출 가능 여부를 확인하셔야 합니다.

분양 아파트 중도금 대출은 아파트 소유권 이전인 상태에서 대출이 진행되기 때문에 수분양자의 신용대출처럼 대출이 진행됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 공사보증으로 중도금 집단대출이 실행되는데요. 일반적으로 시공사나 시행사의 보증으로 계약을 체결한 특정 은행을 통해서 중도금 집단대출이 이뤄집니다.

 

중도금 대출 한도는 지역에 따라 차이가 있는데요. 또한 규제 지역별로 세대당 건수도 달라집니다. 주택도시보증공사는 수도권과 광역시에 위치한 분양주택에 1인당 5억원, 한국주택금융공사는 3억원의 보증 한도가 적용됩니다. 지방에 위치해 있다면, 주택도시보증공사는 1인당 3억원, 한국주택금융공사는 1인당 2억원까지 한도를 주고 있습니다.

보증한도 외에도 규제 지역별로 대출 건수도 달라집니다. 투기과열지구와 조정대상지역은 세대당 1건, 비조정대상지역은 세대당 2건 대출이 가능합니다. 그러나 비조정대상지역에서 중도금 대출을 받는 중이라면, 규제지역에서 새롭게 중도금 대출 신청은 불가능합니다. 반면 규제지역에서 중도금 대출 실행 중일 때, 비규제지역 추가 대출 실행은 가능한데요. 보증공사별로 한도 초과에 따라 대출 가능 여부가 결정되니 이 점도 미리 은행에 알아보셔야 합니다.

자금 조달에 문제가 생기면 어렵게 된 청약을 포기해야 하는 변수가 발생할 수 있으니 아파트 중도금 집단대출 보증한도 및 대상 여부는 반드시 체크하셔야 합니다. 입주자모집공고, 분양 시공사 및 시행사와 해당 은행에 문의하여 청약 전부터 계약금, 중도금, 잔금 등의 계획을 준비해야 문제 없이 입주를 기다릴 수 있겠죠.
 

9억원대 아파트 분양 받으면 필요한 내 돈은 얼마?

중도금 대출 보증한도에 대해서 알아봤는데요. 중도금 대출을 받아도 사실 자금 조달이 쉬운 것은 아닙니다. 중도금은 보통 분양가의 60%를 6번에 나눠서 지급합니다. 4~5개월 주기로 중도금 납부가 진행되는데요. 조정대상지역의 분양가 9억원인 아파트를 분양 받는다면, 중도금을 4~5개월에 한번씩 9,000만원 내야하는 거죠.

그럼 조정대상지역의 9억원 아파트를 분양 받을 때 필요한 자금은 얼마나 될까요? 중도금 대출을 받는다고 하면, 조정대상지역의 경우 LTV(담보인정비율)가 50%이니 그 대출금으로 중도금을 내면 됩니다. 그런데 대출 받은 금액으로도 중도금을 다 내기에 자본이 부족하다면 어떻게 해야 할까요?

이런 경우에는 연체를 하는 방법도 있습니다. “연체하면 계약 해지 되는 거 아닌가요?”라는 궁금증이 생길 수 있는데, 사실 중도금 연체는 3회 이상 할 경우 계약이 해지됩니다. 그렇기 때문에 연체가 3회를 넘기면 안되겠죠? 대신 1회 정도 연체를 하는 방법으로 자금 부담을 줄일 수 있습니다. 1회 중도금 연체를 하고 연체 이자를 내면서 잔금일까지 기다린 다음 잔금 대출을 받아 중도금 대출 밀린 것을 갚으면 됩니다.

조정대상지역의 잔금 대출도 LTV(담보인정비율)는 50%입니다. 중도금 대출 기준과 동일하죠. 그런데 눈여겨볼 점은 중도금대출은 분양가 기준으로 50%이지만, 잔금 대출은 주택담보대출이기 때문에 시세 대비 50%입니다.

그렇기 때문에 잔금 대출을 받을 때 입주할 아파트가 시세 14억원까지 올랐다면, 최대 6억원의 잔금 대출이 가능할 수도 있습니다(조정대상지역 LTV 9억원까지 50%, 9억원 초과분 30% 적용, DSR 등 기타 대출 규제 미적용 시).

물론 이 계산법에는 9억원에 분양 받은 아파트가 14억원까지 시세 상승을 이뤄야 한다는 가장 큰 조건이 붙습니다. 그리고 개인 소득 기준이나 기타 신용대출 등의 조건을 제외하고 계산한 것이라 대출 한도는 개인별로 다를 수 있습니다.

그렇다고 또 너무 집값이 올라도 안됩니다. 투기과열지구는 시세 15억원 이상이 되면, 대출이 불가하기 때문입니다. 그러니 이 방법도 모두에게 통하는 것은 아닌데요. 그러나 중도금과 잔금 때문에 고민이시라면, 한번쯤 고려해볼 수 있을 것 같습니다.
 

잔금 대출 잘 받을 수 있는 방법은?

어느 정도 자본이 있어서 중도금과 잔금 대출만 받아도 된다면, 대출이 잘 나올 수 있는 여건을 미리 준비해야겠죠? 대출 한도가 잘 나오기 위해서는 첫 번째로 신용대출은 개인별로 각 1억원 미만으로 유지하는 것이 유리합니다. 신용대출은 1억원부터 DSR 규제 대상이 되기 때문입니다.

두 번째로 주택 담보 대출은 부부 공동으로 진행하는 것이 좋습니다. 부부의 소득을 합산하기 때문에 소득이 높아져 DSR 수치를 조금이라도 낮출 수 있으니까요. 세 번째로 마이너스 통장이 있다면, 그 한도를 줄이거나 없애는 것이 도움이 됩니다. 마이너스 통장도 DSR 산정 시 한도만큼 수치가 잡히기 때문에 미리 정리를 하시는 것이 좋습니다.

다음으로 주택담보대출 상환기간을 늘려 DSR을 낮추는 방법도 있는데요. 물론 상환기간만큼 이자 부담이 있지만, DSR 수치가 낮아진다는 장점이 있습니다. 그러니 입주 전 자금 계획에 대해 면밀히 준비하셔서 행복한 내 집 마련에 성공하시기를 기원합니다.

 

출처:https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=33432334&memberNo=45336244