상가투자로 노후 준비하기

55세 이상 명예퇴직자의 노후준비로 상가 매입이 인기

매년 연말이 되면 금융권 중심으로 명예퇴직이 이슈입니다. 필자 주변에도 친한 대학원 동기와 직장 선배 등 네 분이 명예퇴직에 동참했습니다. 나이는 55~56세(1967~1968년생)입니다. 이 중 한 분은 본부장으로 임원 후보까지 올라 갔는데 회사 사정으로 그만두게 되었는데요. 사실 그 나이 대로 금융권에서 퇴직하는 것은 성공적인 직장 생활이라고 할 수 있습니다. 대부분 명예퇴직금도 없이 50세 전후에 그만두는 직장인이 많기 때문입니다. 

이렇게 명예퇴직 한 분의 가장 큰 고민은 매달 받는 근로소득이 없어진다는 점인데요. 그래서 보유하고 있는 자금으로 매달 월세가 나오는 상가를 구입하려는 니즈가 강하죠. 이처럼 명예퇴직한 사람뿐 아니라 직장을 그만두기 전에 미리 상가를 구입해 현금 흐름을 만들어 노후를 준비하려는 사람이 많습니다. 보통 3억원에서 많으면 7억원 정도 자금으로 투자하니 대출 50%를 받는다면 6억~14억원의 상가를 매입할 수 있습니다. 

 

상가투자 어렵지만, 성공하면 만족도 높은 선택일 수 있어

상가의 장점은 임차인이 한 명으로 관리가 용이해 장년층에 적합하고, 역세권 유망 입지는 매각 차익도 가능하다는 것입니다. 레버리지를 일으키면 투자 대비 임대수익률은 은행 예금 이자가 연 1.5%라면 4배인 6% 정도까지 얻을 수 있습니다. 수익률이 높은 상가는 그 이상도 가능하죠.

하지만 상가는 아파트와 달리 부침이 심한 상품입니다. 가령, 장사가 아주 잘되는 사우나가 있었는데 옆에 최신식 대형 사우나가 들어서면 잘되던 사우나는 매출 감소로 고전하게 됩니다. 또한 상권도 변해서 인근에 대형 상권이 출현하면 그 상권에 고객을 빼앗겨 공실 증대와 월세 인하의 고통을 떠안게 됩니다. 

이렇듯 상가는 현재의 모습뿐 아니라 미래의 모습까지 고려해서 투자해야 하는 상품이기 때문에 투자가 가장 어려운 부동산입니다. 하지만 잘만 투자하면 열 자식 부럽지 않을 정도로 좋은 게 또한 상가인데요. 그러면 상가에 투자할 때 고려해야 할 사항을 하나씩 살펴보겠습니다.

1층이 좋을까? 3층이 좋을까?

상가에 투자할 때, 보통 1층이 좋다고들 알고 있고 실제로도 가격만 적정하다면 1층이 가장 좋습니다. 공실 우려가 적고, 자본 차익도 기대할 수 있기 때문이죠. 하지만 1층 가격은 3층 이상보다 면적 기준 3.3㎡(1평)당 가격으로 보면 3배 정도 비쌉니다. 가령 3층 평당가가 1,000만원이라면 1층은 평당가가 3,000만원입니다. 임대 평수가 100㎡(30평)라면 1층은 9억원이지만, 3층은 3억원인 셈이죠. 즉, 자금 여력이 되는 사람은 1층을 매입할 가능성이, 자금이 적은 사람은 3층을 매입할 가능성이 높습니다.

층이 올라갈수록 평당가는 조금씩 내려갑니다. 하지만 가장 꼭대기 층은 전망이 좋아 아래층보다 비싸게 거래되기도 하는데요. 1층이라도 다 좋은 건 아닙니다. 유동인구 흐름상에 상가가 있어야 임대 놓기가 수월하고 임대료도 비쌉니다. 잘 보이지 않는 상가나 유동인구 흐름상에 있지 않은 곳은 임대 놓기가 힘들죠. 

가장 좋은 1층 상가는 코너 상가입니다. 다음으로 좋은 것이 코너 옆 상가입니다. 코너 상가만으로는 면적이 작아 옆 상가와 함께 임대 주는 경우가 많기 때문입니다. 코너 상가는 가시성과 접근성이 좋아 임대료를 다른 상가보다 많이 받을 수 있어 매매 가격이 다른 상가보다 10~15% 비싼 편입니다. 구입만 할 수 있다면 코너 상가 매입을 추천하고 싶습니다. 공실 가능성도 낮고 매각차익도 기대할 수 있기 때문이죠. 

그 다음으로 좋은 것이 출입구 옆 상가입니다. 아무래도 사람들 출입이 잦으니 노출도가 좋아 매출이 많이 나올 가능성이 높습니다. 

층에 따라 적합한 업종이 있다는데

1층 상가도 어떤 업종이 들어가 있느냐에 따라 가치에 영향을 미칩니다. 가장 좋은 것이 브랜드 커피숍입니다. 상가 투자하는 사람 중 일부는 스타벅스 상가만 찾는 사람이 있을 정도인데요. 보통 장기계약이 되어 있고 임대료가 안정적이기 때문이죠. 스타벅스가 입점한 건물은 건물 가치가 향상되는 효과가 있어 건물주가 가장 선호하는 업종입니다. 하지만 스타벅스는 대부분 매출액의 11~15%를 월세로 내는 수수료 매장입니다. 즉 매출이 많이 나와야 월세도 많이 받을 수 있는 구조입니다. 

최근에는 스타벅스DT가 인기인데 보통 10년 또는 15년간 수수료 매장으로 계약합니다. 장기간 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있고 땅과 건물이 있다 보니 향후 지가 상승도 기대할 수 있습니다. 보통 매매 금액은 40억원을 훌쩍 넘어 자금이 많이 필요해집니다. 

다음으로 1층에 인기 있는 업종이 배스킨라빈스, 파리바게뜨, 패스트푸드점(맥도날드, 롯데리아 등), 약국, 편의점, 휴대폰 대리점입니다. 식당처럼 냄새가 많이 나지 않고, 외관도 깔끔해 상가 매입자가 선호합니다. 식당과 달리 매출에 대한 부침이 심하지 않은 편입니다. 

3~6층 업종으로는 가장 선호되는 게 아무래도 병원입니다. 인테리어 수준이 높고 고가의 장비를 보유하고 있어 쉽게 이전하지 않기 때문이죠. 또한 임대료도 상대적으로 높은 편입니다. 지상에 병원이 들어서면 약국이 입점하게 되는데요. 일반적으로는 1층에 입점하지만 경우에 따라 병원이 있는 층 옆에 들어서기도 합니다. 약국을 하는 임차인이 병원 유치를 위해 인테리어 비용을 대납해주는 경우도 있습니다. 

다음으로 3층 이상에 많이 들어서는 업종이 학원, 마사지숍, 식당, 당구장, 술집 등입니다. 3층 이상도 대로변에 있어 눈에 잘 띄어 광고 효과가 있거나 엘리베이터가 가까워 접근성 좋은 곳이 낫습니다. 1층 임대수익률이 3~5%라면 3층 이상은 4~6%로 보면 됩니다.

공실 없이 안정적인 임대 수익이 가능한 상가 매입해야

분양 상가는 1층 분양가가 지나치게 높으면 3층 이상이 먼저 임대되고 1층이 나중에 임대되는 경우도 있습니다. 따라서 1층이라고 무조건 매입하지 말고, 주변시세 대비 분양가가 적정한지, 임대를 놓을 경우 4% 내외 수익률 등을 얻을 수 있는지 체크한 후 매입합니다. 

그리고 이미 은퇴한 상태로서 5% 이상의 높은 임대 수익을 원한다면 1층보다는 3층 이상이 수익률이 높기 때문에 병원이나 학원 등이 임차해 있는 상가를 매입하는 것도 좋은 선택입니다. 투자자 상황에 따라 선택하면 되겠지만, 중요한 것은 상가는 매각 차익보다는 임대수익이 중요한 상품이기에 공실 없이 안정적으로 임대 수익이 날 수 있는 상가를 매입해야 합니다.

코로나19 팬데믹으로 월세가 낮아지고 있고, 상가 임차인의 영업 환경이 어려운 것이 사실입니다. 하지만 현장을 둘러보면 조금씩 상가를 찾는 사람이 늘어나고 상권이 좋아질 것이라는 기대감에 온기가 올라오고 있습니다. 그래서 매매 가격이 주춤한 지금이 상가 매입의 좋은 시기일 수 있습니다. 단, 꾸준한 발품과 비교 분석은 필수임을 명심해야 합니다.

 

출처:https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=33645702&memberNo=45336244