재건축 규제 완화가 실현된다면?서울은 강,노,양,을 주목하세요

2022년 부동산 시장의 최대 핫이슈는 재건축이라 할 수 있습니다. 올해 치러진 대선 이후, 서울 지역의 재건축 단지에 대한 수요자의 관심이 커지고 있기 때문인데요. 올해 재건축이 떠오르는 이유는 무엇이며, 주목해 볼 만한 재건축 단지가 있는 지역은 어디일까요? KB부동산이 알아봤습니다.

대선 이후 신고가 속출… 재건축 규제 완화 최대 수혜지

차기 정부는 민간 주도의 주택공급을 활성화하고, 안전진단 적정성 검토 가중치 개정, 재건축 초과이익환수제 완화 등 재건축에 있어 다양한 규제를 완화할 것을 계획하고 있습니다. 

이에 서울 강남 지역의 재건축 단지가 수요자의 관심이 집중되고 있는데요. 한국부동산원 통계에 따르면, 대선 이후(3월 10일~4월 12일 기준) 강남구와 서초구에서 거래된 아파트는 총 59건인데요. 이중 무려 29건의 거래가 신고가를 경신했습니다.

특히 신고가를 경신한 단지 중 준공된 지 오래된 노후 아파트들이 눈에 띄는데요. 가령 강남구 압구정동에 위치한 신현대11차의 전용면5적 183㎡는 지난 3월, 59억5,000만원에 거래되면서 직전 거래(52억원, 2020년 12월)보다 7억5,000만원 상승한 가격에 매매됐습니다. 지난 몇 년간 집값이 잠잠했다가, 재건축 규제 완화 소식이 들리자 집값이 가파르게 상승한 것이죠.

또한 입주 40년 차를 맞이한 서초구 잠원동의 ‘신반포16차’ 전용면적 83㎡는 지난 3월, 역대 최고가인 25억8,000만원에 거래됐으며, 입주 39년 차를 맞이한 강남구 개포동에 위치한 ‘개포주공6단지’ 역시 지난 3월, 전용 73㎡가 27억원에 실거래됐습니다.

이처럼 강남의 노후 아파트들은 연일 신고가를 경신하면서 재건축에 대한 기대감을 감추지 못하고 있는데요. 강남은 재건축 규제 완화 중 수익성과 직결되는 ‘재건축초과이익환수제’의 완화 여부에 따라 사업의 속도가 크게 결정될 전망입니다. 다만 재건축초과이익환수제 완화를 위해서는 국회 입법이 필요하기 때문에, 빠른 시일 내에 법이 개정되긴 어려워 상황을 조금 더 지켜볼 필요성이 있습니다.

준공 30년 이상 노후 아파트 多 ‘노원구’도 주목 필수!

강남이 재건축 규제 완화의 수혜를 가장 많이 받는 지역이라면, 강북권에서는 특히 ‘노원구’를 주목해야 합니다. 2020년 기준, 노원구는 서울에서 재건축 연한 30년을 넘긴 아파트가 가장 많은 8만4,279가구를 보유하고 있는데요. 이는 강남 3구인 강남(4만7,946가구)과 송파(4만1,457가구) 서초(2만6,819가구) 보다 2~3배가량 많은 수치입니다.
 
실제로 노원구는 최근 많은 단지에서 재건축 사업이 진행 중입니다. 지난 4월에는 중계동에 위치한 ‘중계건영2차’가 예비안전진단을 통과하면서 정밀안전진단을 준비하고 있으며, 하계동에 위치한 ‘하계장미6단지’는 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받으면서 재건축 사업의 청신호를 보이고 있죠.
 
특히 노원구의 경우, 재건축 초기 사업지가 많아 차기 정부의 규제 완화 수혜를 더욱더 많이 보게 될 전망입니다. 차기 정부는 안전진단 적정성 검토 가중치를 개정하면서 보다 많은 사업지에서 합리적으로 안전진단이 이뤄질 수 있도록 변경할 예정인데요. 실제로 안전진단 적정성 검토 기준은 시행령을 통해 개정할 수 있기 때문에 사실상 공약을 이행하기도 수월한 편입니다.
 
따라서 기존에 안전진단 탈락 및 보류가 잇따른 노원구 일대 재건축 단지는 향후 규제가 완화되면 재건축에 재도전할 단지가 속출할 것으로 전망됩니다. 

목동신시가지 중심으로 불어오는 재건축 바람

양천구는 목동신시가지 단지를 중심으로 재건축 바람이 불 예정입니다. 1985년 1단지를 시작으로 1987년 14단지까지 입주를 완료한 목동신시가지 아파트는 총 2만6,000세대의 대규모 아파트 밀집 지역인데요. 재건축 연한인 준공 30년을 훌쩍 넘겼지만 1~14단지 중 안전진단을 통과한 곳은 6단지 한 곳에 불과했습니다. 2020년과 지난해 9단지와 11단지가 연거푸 안전진단에서 고배를 마시면서, 안전진단 완화에 대한 기대가 그 어느 지역보다 높은 곳이 바로 이곳 양천구 목동이죠.
 
또한 목동은 강남에 버금가는 학원가를 보유한 만큼 교육에 관심 있는 학부모들의 수요가 상당히 높은 지역입니다. 이런 곳에 2만6,000세대 이상의 신축 아파트가 들어서게 된다면, 목동은 그야말로 서울을 대표하는 주거지로 거듭날 것입니다.
 
그러나 목동은 재건축 이슈로 매물이 잠긴 강남과 달리, 오히려 매물이 증가하는 모습을 보이는 이상 현상이 나타나고 있습니다. KB부동산 앱을 통해 확인한 결과 목동 신시가지 아파트 단지들은 재건축 이슈에도 불구하고 수십 개의 매물이 시장에 나온 상황인데요.
 
실제로 양천구 신정동에 위치한 한 공인중개사무소 관계자는 이러한 현상에 대해 “목동은 원래 강남 이주를 위한 대기 수요가 많은 지역이기 때문에 재건축 이슈에도 매물이 늘어나고 있는 상황”이라며 “차기 정부가 다주택자 양도세 중과 유예도 고려 중이기 때문에 목동에서 강남으로 아예 이주를 결심한 사람들이 많아진 것”이라는 의견을 밝혔습니다.
 
지금까지 서울에서 주목해 볼 만한 재건축 단지를 보유한 지역들을 살펴봤는데요. 아직 재건축 규제 완화에 대한 정책이 마련되지는 않았지만, 많은 수요자들이 재건축을 염원하는 만큼 그 어느 때 보다 ‘강남, 노원, 양천’ 지역의 관심이 뜨거운 상황입니다. 이 지역들은 과연 재건축을 통해 다시 비상할 수 있을까요? 여러분의 의견도 댓글을 통해 공유해 주세요!

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