"집값 상승" 예측할 수 있는 부동산 지표는?

지난 몇 년 동안 부동산 시장이 가파르게 상승해 많은 국민들이 웃고 울었습니다. 집값이 상승할 것이라 예측해 발 빠르게 내 집 마련에 성공한 사람들은 웃은 반면, 시기를 놓쳐 내 집 마련의 꿈이 더 멀어진 사람도 생겼습니다. 부동산 시장에서 가장 어려운 것이 미래의 집값을 예측하는 것이라고 하는데, 우리는 무엇을 준비해야 할까요?

부동산 시장을 판단하고 예측할 수 있는 것은 의외로 단순합니다. 100%라고 장담할 수는 없지만, 몇 가지 방법만 알고 있어도 부동산 시장의 전반적인 흐름에 대해 판단할 수 있는 힘을 기를 수 있는데요. 지금부터 KB부동산이 각종 부동산 지표를 활용하여 상승할 가능성이 높은 지역을 찾는 법을 알려드리겠습니다.

주택 매매전망지수로 보는 부동산 매수 심리

첫 번째로 활용할 지표는 ‘매매가격 전망지수’입니다. KB부동산에서는 매월 부동산 시장의 흐름을 파악하는데 유용한 ‘월간 시계열 자료’를 제공하는데요. 이 자료에 포함된 매매가격 전망지수는 표본 중개업소를 대상으로 한 설문조사를 토대로 만들어진 통계입니다. 0~200 범위 내에서 표시되는 이 지수는 100을 초과할수록 ‘상승’ 비중이 높은 지역입니다. 가령 서울의 매매가격 전망지수가 120이라고 한다면, 상승할 가능성이 높다는 것이죠.

실제로 통계를 살펴보면, 전국 매매전망지수는 2021년 8월 124.9로 가장 높았고 이후 하락세를 거듭해 2022년 2월 현재 86.7로 떨어졌다가 3월 94.0, 4월 95.4로 다시 반등하는 분위기입니다. 서울도 이와 비슷한 상황으로, 2월 83.0에서 3월 90.6, 4월 98.1로 올랐는데요. 대선 이후 서울 아파트 가격에 대한 기대감이 반영된 수치라고 볼 수 있습니다. 이처럼 공식적인 통계를 통해 향후 부동산 시장을 예측해 보는 것이 좋습니다.

또한 KB부동산이 제공하는 월간 시계열 자료 중 ‘매수우위지수’도 눈 여겨 봐야 합니다. 매수우위지수란 100을 기준으로 100보다 크면 매수자가 많다는 뜻이고, 100보다 작은 수치이면 매도자가 많은 것을 의미하는데요. 매수자가 매도자보다 많을 경우 집값이 오를 수밖에 없으니 어떤 지역이 매수우위지수가 높은 지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 4월 현재 전국 매수우위지수는 51.5로 매도자가 매수자보다 많은 상황이네요. 

미분양 통계, 청약 경쟁률로 보는 수요와 공급

특정 지역의 상승 유무를 확인하고 싶다면, 해당 지역의 ‘신규주택 미분양 현황’과 ‘청약 경쟁률’을 살펴보는 것도 방법입니다. 미분양이 많다는 것은 수요에 비해 공급이 많고, 부동산 가격 하락으로 이어질 가능성이 높다는 뜻이 됩니다. 반대로 미분양이 거의 없는 곳은 해당 지역이 여전히 공급이 부족해 시장 가격이 상승할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 

해당 자료는 국토교통부에서 확인할 수 있는데요. 통계를 보면, 2022년 1월 말 전국 2만1,727가구에서 2월 말 2만5,254가구로 전월 대비 16.2% 늘어나 지난해 1월 이후 최고치인 것으로 조사됐습니다. 이는 지난해 9월 1만3,842가구에서 5개월 연속 늘고 있는 추세입니다. 이중에서는 지역별로 대구(4,561가구), 경북(6,552가구)에 미분양이 많고, 수도권은 2월 현재 2,318가구로 전월 대비 74.9% 증가했습니다. 

또한 청약 경쟁률이 높은 지역은 신축 아파트에 대한 수요가 많아 그 지역에 관심이 높다는 것을 증명합니다. 반면 청약 경쟁률이 낮거나 미달로 마감된 곳은 지역 내 공급이 많다는 것으로 해석할 수 있습니다. 4월 현재 청약 시장은 작년과 비교했을 때 다소 주춤한 모습을 보이고 있는데요. 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면, 대구광역시나 인천광역시 송도 지역에서 분양한 단지들의 청약 경쟁률이 미달되기도 했습니다. 이러한 지역들은 단기간 동안은 집값 상승을 기대하기 어려울 수 있습니다.

주택 거래량으로 보는 부동산에 대한 관심도

다음으로 활용할 통계는 바로 ‘주택 거래량’입니다. 주택 거래량은 수요자의 관심과 움직임을 파악할 수 있는 좋은 지표 중 하나입니다. 거래량이 늘어난다는 것은 부동산의 관심있는 수요가 많다는 의미로, 일반적으로 집값이 상승하는 시기에 거래량도 늘어나는 편입니다. 

그러나 최근 전국 거래량은 꾸준한 감소세를 보이고 있습니다. 지난해 8월 한달 동안 6만1,170건이 거래된 것에 비해 2022년 들어서는 1월 한달 동안 2만4,465건으로 줄어들어 급격한 집값 상승에 대한 피로감, 대출 규제와 금리 인상에 대한 부담감을 나타냈는데요. 2월에는 2만6,232건으로 소폭 반등하기도 했습니다. 

마지막으로 입주 물량은 향후 해당 지역의 전세 시장을 예측해 볼 수 있는 지표입니다. 입주 물량이 늘어나는 곳은 물량이 풍부해지기 때문에 전세가격이 하락할 수 있고, 이는 매매가 하락으로 이어질 수 있습니다. 반대로 입주 물량이 줄어드는 곳은 전세 가격이 오르면서 매매가 상승으로 이어질 수 있겠죠.

부동산114 REPS 자료에 따르면 2022년 입주 물량은 25만2,865가구로 조사됐습니다. 이중에서는 인천(1만6,605가구), 충남(9,032가구), 광주광역시(8,711가구)가 전년 대비 입주 물량이 늘었고, 서울(-1만1,786가구), 경북(-6,055가구), 세종시(-5,710가구) 등의 지역에서 입주 물량이 줄어든 것으로 나타났습니다.

오늘은 부동산 시장을 파악하는데 유용한 여러 부동산 지표를 알아봤습니다. 이러한 수치를 잘 활용해 앞으로도 오를 지역을 미리 눈여겨봐야 하겠습니다. 다양한 지표를 비교해 보면서 가치 있는 투자를 하시기 바랍니다.

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