상업용 부동산 투자 시 예상되는 요구수익률과 시장위험은?

상업용 부동산 투자 시 예상되는 요구수익률과 시장위험은?

우리가 부동산 투자활동 하는 데에 있어 조금 어렵지만 중요한 이야기로 시작해보려 합니다.
 
상업용 부동산을 투자할 때 투자자들이 기대하는 투자대상에 대한 요구수익률은 무위험이자율에 위험할증보상률이 가감되고 여기에 예상되는 인플레이션율이 더해져 만들어집니다. 위에서의 무위험이자율은 시간비용에 대한 것이고, 위험할증과 물가상승 등은 시장위험에 대한 보상개념입니다.
 
비슷한 의미로 모든 투자행위는 체계적 위험과 비체계적 위험으로 나누어 반대급부의 보상을 받으려는 심리가 녹아있기 마련인데, 여기서 체계적 위험은 개인이 스스로 방어하기 어려운 세계경제변수와 같은 시장의 위험이고 비체계적 위험은 어느 정도 분산을 통해 저감할 수 있는 투자대상의 위험을 의미합니다.

 

몇 년간 상업용 부동산에 대한 투자성향은?

최근 몇 년간 서울 및 수도권 중소형 상업용 부동산에 투자한 개인 또는 법인은 낮아지는 요구수익률을 수용하기 위해 스스로 투자대상의 위험에 대한 보상심리를 최대한 낮추려고 노력했습니다. 물론 투자대상의 가치를 향후 매각차익에 더 많은 비중을 두었기에 가능한 상황이라 해석됩니다.
 
즉 부동산을 취득할 때 보유기간 동안의 수익률 보다는 향후의 자산가치(거래 시 차익)에 대한 기대를 더 한 결과라고 보여지는데 이러했기 때문에 시장의 대출금리수준에 준하거나 그 이하의 역레버리지상황 하에서도 투자를 결정할 수 있었습니다.
 
시장의 투자여건이 금융위기 이후 불어난 유동성장세에 황망하게 맞이한 코로나19로 인한 급진적인 추가 유동성 장세로 인해 가속화 되었고 하락하는 현금의 가치와 올라가는 실물자산의 가격은 당연하게 인식되고 또 더 진행되리라 보았기 때문입니다. 물론, 유동성장세에서 가용가능한 현금을 마땅히 저장해 둘 대안이 없었던 것에도 기인합니다.
 

금리 인상기를 맞이해 바뀌고 있는 투자 성향은?

그러나 상황이 조금 바뀌고 있는 듯 합니다. 역사상 경험하기 힘들 정도의 물가상승징후가 세계곳곳에서 뚜렷이 나타나고 있고, 이에 놀란 세계 각국과 연합이 금리인상을 진행하고 추가인상을 기정사실화 하고 있기 때문입니다.
 
우리나라도 2020년 5월 0.50%까지 떨어진 기준금리가 2021년 8월에 0.75%로 상승했고 올해 초 한번 더 인상하여 1.25%수준까지 올라왔습니다. 현재에도 주택담보대출의 금리가 최고 5%를 넘어서고 있다는 보도가 잇따르는 것을 보면 앞으로 당초 예상했던 대출금리보다 더 큰 폭의 대출금리 상승이 다가올 가능성도 없다고 할 수 없겠습니다.
 

과열양상을 보여온 중소형 부동산시장에 대한 고민

많은 자산가분을 뵙고 투자자문을 하면서 부동산 거래를 하는 것을 보고 있는 저로서는 매수자분들이 크게 무리하여 투자하는 것은 아니라는 것을 경험적으로 알고 있기 때문에 시장의 큰 파고가 있을 것이라고 생각하지는 않습니다.
 
다만, 투자자 대부분이 차입을 활용해 자산의 밸런스를 맞추는 것을 보면 대출금리의 단기간 큰 상승 폭의 우려는 내년도 상업용 부동산 거래 절벽을 우려할 만큼 진지한 고민으로 다가옵니다.
 
전문투자자들로 분류되는 기관(유동화 참여 금융기관)들이 상업용 부동산의 입찰을 지양하고 가급적 양호한 현금흐름이 담보되는 물류센터나 데이터 관련 시설들에 한정된 투자를 집중하는 것을 보면서 기관의 투자시장보다 조금은 더 과열양상을 보여온 개인과 법인의 중소형 부동산 거래시장을 올 해는 긍정적으로 예상하기 어렵다는 생각을 하게 됩니다.
 
특히 전년 중소형 상업용 부동산 거래시장의 단기 차익이 컸던 만큼 올 해는 조금 더 투자에 신중할 필요가 있겠다고 생각하는 소신을 우리 KB고객들께서 충심으로 이해해주셨으면 하는 바람입니다.

 

 

출처:https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=33729305&memberNo=45336244